家を建てる時には、建築基準法や都市計画法などの法律に従って各種申請許可を取らなければ建てることができません。
家を建てる時に重要になるのが、家を建てる敷地の前にある道路です。
建築基準法では道路を基準とした規制があります。その中でも「建築基準法第42条2項道路」は重要です。
家づくりを成功させるために、『42条2項道路』のポイントを理解しておきましょう。
この記事の目次
建築基準法第42条2項道路とは、どんな道路？
敷地に建物を建築する時には、建築基準法第43条の「接道義務」があります。
しかし、この接道義務が満たされていないけれど、建築が許可されるケースがあります。
そのうちの一つが「42条2項道路」です。建築基準法第42条2項道路がどんな道路か、詳しく解説します。
建築基準法第43条の接道義務
建築基準法では、「建物を建築する敷地は幅員（幅）4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という規定があります（＝建築基準法第43条接道義務）。
これが守られていなければ、建築許可はおりず家を建てることができません。
※建築基準法第43条接道義務 参考出典：裾野市ホームページ
しかし、現在家が建っている敷地前の道路幅が４ｍ以下という敷地はたくさんあります。また、家が建て替えられたり、土地の売買がされたりしています。
これは、道路が建築基準法第42条2項道路（みなし道路）として認められているため建築が許可され、建替え、売買が可能なっているからです。
どのような道路が42条2項道路（みなし道路）として扱われているのでしょうか。
道路幅4ｍ未満の道路で建築が許可されるケース
敷地前の道路幅が４ｍ未満だった場合、以下の要件が全て満たされていれば「42条2項道路」として建築が許可されます。
② 特定行政庁が指定した道路
特定行政庁とは、各市町村の建築指導課や土木事務所（各市町村により違う）で42条2項道路の管理を行っています。
③ 幅1.8ｍ以上の道路
道路幅が1.8ｍ未満の場合は、さらに確認が必要
道路幅1.8ｍ未満の道路は、古くからある城下町や宿場町の町屋などにあり生活上道路として使用されています。
道路幅1.8ｍ未満の道路には、既に「42条2項道路」としてみなし道路とされているケースがあります。
これは道路幅が1.8ｍ未満だった場合でも、建築基準法第42条6項にある「建築審査会の同意」があれば、6項の同意を得た2項道路とされているからです。
しかし、建築審査会の同意を得るのは難しく、認められていない道路が多数存在しています
敷地前の道路幅が1.8ｍ未満だった場合は、まず調査、確認することが重要です。
建築基準法第42条2項道路に対する法規制とは？
敷地前の道路が建築基準法第42条2項道路に該当した場合には、道路幅や建物の面積、高さの法規制が変わります。
正しく理解していないと、希望する家が建てられないなどのトラブルに発展するケースがあります。法規制の内容を解説します。
セットバックにより道路幅を確保しなければならない
敷地前の道路が「42条2項道路」に該当した場合は、道路と敷地の境界線は道路の中心線から2ｍ水平に後退させた位置とし、道路幅を確保しなければなりません。
これを「セットバック」と呼んでいます。セットバックは、道路と敷地の境界線を敷地側に後退させることで道路幅を広くしています。
セットバックの方法は、敷地周辺の状況によりいくつかのパターンがあります。
① 両側セットバック
両側セットバックは一般的なケースで、道路の両側に建物が建っている又は建物が建てられる土地である場合で、道路の中心線からそれぞれ2ｍずつセットバックする方法です。
② 敷地の反対側の土地ががけ地、河川などによる片側セットバック
道路の片側ががけ地や河川、線路敷地等の場合は、がけ地等側の道路境界線から水平距離4ｍが反対側の道路境界線となります。
建物が建つ敷地側のみにセットバックする方法です。
③ 道路反対側の敷地がセットバック済のケース
道路と敷地の形状は両側セットバックの場合でも片方の敷地がすでにセットバック済というケースがあります。
この場合は、セットバック済の敷地道路境界線から水平距離4ｍの位置が道路境界線となります。
建築基準法第42条2項道路が、
- 指定されているかどうか
- どのようにセットバックするのか
- 道路幅員(道路幅)は何メートルとして認められているか
これは、管理している特定行政庁に確認しなければ規制の正しい運用方法がわかりません。
担当設計者や不動産業者などの専門家に確認しましょう。
セットバックで道路幅4ｍ以内に入る敷地は、道路扱いとなります。
建物はもちろん工作物（ブロック塀）などを設置することはできません。
道路斜線の基準位置が変わる
建築基準法では、建築物の高さの上限に対する規制があります。建築基準法第56条の「道路斜線」です。
敷地の前面道路の幅により建築物の上限高さが変わります。道路斜線の基準位置は、敷地前道路の反対側境界線です。
敷地前道路が42条2項道路の場合、セットバックした幅員4ｍの位置が基準位置となります。
建ぺい率、容積率は、セットバック後の敷地面積による計算となる
建築基準法では、敷地面積に対して建ぺい率、容積率などの面積制限があります。
敷地前の道路が42条2項道路の場合、セットバックをした位置の道路境界線が敷地境界線となります。
そのため、セットバックして道路幅4ｍに含まれる敷地は建ぺい率、容積率の敷地面積に含めることができません。
つまり、セットバック前の敷地よりセットバックした敷地の方が面積が小さくなり、建てられる住宅の面積上限も小さくなります。
これは、セットバックした敷地が建築基準法上は道路なみなされる（＝みなし道路）ため、法律上敷地に含まれないからです。
42条2項道路 公道と私道の違い
道路には、「公道」と「私道」があります。
両者の違いと42条2項道路にはどのような影響があるのかまとめました。
建築基準法上の道路と公道、私道とは？
道路には「公道」と「私道」がありますが、普段なにげなく通っている道路では通行などに関するトラブルがなければ、公道か私道かと考えることはあまりないと思います。
- 「公道」：国や地方公共団体などが所有、管理している道路
- 「私道」：個人や会社などが所有、管理している道路
です。私道の場合は、私道の所有者と管理者が別のケースがあります。
建築基準法上の道路には、いくつかの分類があり下記の様になっています。
② 開発許可などにより作られた開発道路
③ 建築基準法の適用及び都市計画区域に指定される以前から存在した幅4ｍ以上の既存道路
④ 事業執行が予定され、特定行政庁が認めた計画道路
⑤ 道路位置指定による位置指定道路
「42条2項道路」は上記の道路にはあてはまりませんが、建築基準法で道路としてみなすと認められた道路です。
42条2項道路は公道？それとも私道？
「42条2項道路」は、公道又は私道のどちらのケースもあります。公道、私道の場合における建築に対する影響を見てみましょう。
公道の場合は道路の幅員（幅）とセットバックの方法を確認し、指示通りに建築許可をとることで、建築が可能になります。
しかし、私道の場合、建築基準法上は建築許可がおりる道路ですが、私道の所有者及び管理者に対し道路使用に対する承諾が必要になります。
建築をするためには、敷地前の道路を通行したり、水道管などを埋設するために道路を掘削する必要があるからです。
42条2項道路は、建築が可能なことだけでなく、公道か私道か確認し、私道の場合は使用できるかどうかも事前に確認しておく必要があります。
まとめ
家を建てるには、敷地前の道路が建築基準法上のどのような種類の道路であるか、確認することが重要です。
42条2項道路だった場合は、
- 私道ではないのか
- 使用できるのか
- 掘削してもよいのか
これらを含めて、法規制を確認しておかなければなりません。
特に土地を購入する場合は土地を購入する前に確認しておかないと、
- 希望の家が建てられない
- 工事ができない
- 道路使用料がかかる
などのトラブルになるので注意が必要です。
