マイホーム購入は人生最大の買い物です。住宅ローンとは、人生の長い期間を一緒に過ごすことになるため、真剣に選ぶ必要があります。
今回は私の実体験に基づき、住宅ローンの流れ、注意すべき点などを徹底的に解説します。
この記事の目次
住宅ローンの審査期間（住宅ローン申込～融資実行）
住宅ローンの審査期間は金融機関により異なりますが、事前審査の申し込みから融資実行まで一般的に1ヶ月以上かかります。
また、申請書類に不備等が確認された場合、当然審査期間は延びるため、住宅ローンの申し込みはできるだけ早めに行った方が良いです。
しかし、購入物件や購入条件が明確にならないうちに慌てて住宅ローンを申し込むと、かえって手間も期間もかかるため注意が必要です。
審査申込後に借入金額や返済方法などの条件変更を行った場合は、追加の書類が必要になったり、再審査となったりする場合もあり、審査期間が延びる場合もあります。
住宅ローン審査の流れ
注文住宅で住宅ローンを組む場合の一般的な審査の流れは以下の通りです。
- 土地購入
- 住宅ローンの申込
- 事前審査（1~3週間程度）
- 工事請負契約
- 本審査（1週間程度）
- 住宅ローンの契約
- 住宅ローンの実行
という流れになります。
住宅ローンの審査には「事前審査」「本審査」の2段階があり、それぞれの違いについて以下で説明していきます。
事前審査
事前審査は住宅の契約時に住宅ローンの融資が下りず、住宅の引き渡しができないといった場合が起こることを防ぐために、住宅ローンに通るかどうかを事前に行う審査です。
事前審査の申し込みは、購入物件が決まった段階で行います。
審査には、契約金額や借入希望金額、返済期間、物件の所在地・面積・建物構造などの情報が必要になります。
住宅ローンの事前審査を受けておくことで、住宅ローンの審査に通らないかも、いくらまでなら借りられるのかといった不安を解消することができます。
事前審査では申込者の勤務先、勤続年数、年収などの最小限の情報をもとに、申込者の返済能力などを短期間に判断します。
審査にかかる時間は約1～3週間程度です。事前審査に通過すると、正式な本審査のローン申し込みが案内されます。
事前審査の際に必要な書類の例を以下に記載します。
なお、金融機関によっても、申込者の職業（会社員か自営業か等）、物件の種類（戸建てかマンションか、新築か中古かなど）、住宅ローンの種類や連帯保証人の有無などの条件によっても、必要な書類や提出の方法などは異なります。
実際に書類を準備する際は、自身の場合に必要な書類およびいつまでに準備すればよいのか、原本を提出するのかコピーでよいのかなどを、住宅メーカーまたは住宅ローンを申し込む金融機関で確認してください。
事前審査の際に必要な書類の例
- 住宅ローン事前審査申込書
- 本人確認書類（運転免許証・保険証など）
- 収入を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書など）
- 物件の資料
- 他に借り入れがある場合は、契約内容やローン残高がわかる書類
本審査
本審査は、不動産業者と売買契約などを交わした後に正式にローンを申し込むと行われる審査です。
本審査は金融機関と信用保証会社が行い、提出した書類に基づいて詳しく審査され、担保物件や健康状態（団体信用生命保険加入のため）なども確認されます。
事前審査よりも申込者の情報を詳しく精査されるため、事前審査に通っても必ず本審査に通るというわけではありません審査期間は金融機関によって異なりますが、1～2週間程度が一般的です。
本審査に通ったら、住宅ローンの契約手続きを行い、物件の引き渡しと同時に借り入れという流れになります。
本審査の際に必要な書類の例を以下に記載します。
事前審査と同様、申込者の情報、申込内容等により、準備すべき書類が異なる場合がありますので、住宅メーカーまたは住宅ローンを申し込む金融機関に確認してから、書類の準備を行ってください。
本審査の必要書類の例
申込関連書類
- 住宅ローンの申込書
- 団体信用生命保険の申込書兼告知書
本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票の写し
- 運転免許証、パスポートまたは個人番号カード等
- 健康保険証
所得証明書類
- 源泉徴収票
- 住民税決定通知書または課税証明書等
- 確定申告書の写し
- 決算書
購入・担保物件に関する書類
- 売買契約書等の写し
- 重要事項説明書の写し
- 物件の登記事項証明書
他に借り入れがある場合
- 契約内容やローン残高がわかる書類
本審査通過後
本審査通過後は、住宅ローンの契約・実行の流れになります。
具体的には、住宅ローンを提供する金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ぶことで融資実行となります。
契約内容は大まかには知らされていますが、金利などはこの際に確定します。また融資を実行する日取りもこの際に決定します。
融資実行日までに住宅メーカーに対して、融資を受ける住宅ローン金額を除いた残代金を振り込むことになります。
残代金を振り込んで物件を登記し、抵当権が設定されたら、住宅ローン借り入れの手続きは無事完了したことになります。
本契約を落ちる場合
住宅ローンの審査において、事前審査には無事承認が下りたにも関わらず、本審査で承認が下りない場合があります。
事前審査は、個人信用に問題がないことと、年収と返済額のバランスに問題がないことを保証会社が確認できれば審査が通ります。
本審査に通らない場合の多くの理由としては、審査の申請内容に不備があった場合や、事前審査時よりも信用状態が悪化したことなどがあげられます。
また本審査では、団体信用生命保険に加入できる状態であることがチェックされますので、健康状態に問題がある場合なども、本審査で落ちてしまう原因となってしまいます。
本審査では他のローンの借り入れなども厳しくチェックされますので、例えばマイカーローンやカードローン、クレジットカードのリボ払いなどの返済に滞りがあった際も審査に落ちる原因となります。
融資実行取り消しになるケース
住宅ローンの本審査の承認が下りていても、以下のような理由で融資実行前に承認が取り消しとなる場合があります。
- 申請内容に虚偽の記載が見つかった場合
- 住宅ローンの申請～融資実行までに転職または退職した場合
- 本審査実施時より信用状況が悪化した場合
- 自己破産した場合 などです。
返済比率ギリギリまで住宅ローンの借り入れを行った方の場合、本審査の承認後、マイカーローンを組む、カードローンでキャッシングを行う等により返済比率がオーバーとなってしまい、審査が取り消しとなる場合があります。
また審査の承認が出たからといって融資が実行された訳ではありませんので、新たに借入を起こしたい時、あるいは転職を考えている場合は、住宅ローンの融資が実行された後に行うようにしましょう。
住宅ローンの流れまとめ
一般的な住宅ローンの流れを解説しましたが、こうした手順や段取りを事前に知っておくことで、効率よく無駄を省きたい点、注意すべき点を理解できると思います。
また、工事請負契約後に追加変更注文が多くなると、その内容に応じて金額が増加し、予算オーバーになりかねないので、計画変更の際には注意が必要です。
住宅ローンの融資金額を変更することも可能ですが、承認されるとは限りませんし、追加書類等が必要となり、審査に時間がかかり、建物の引き渡しに間に合わないといった事態になりかねません。
自分の理想的な住宅を目指す一方で、しっかりと資金計画を立てておくことが重要です。
