土地登記は自分でできる？費用や必要書類など詳しく解説します

土地を購入したり、家を新築した際には不動産登記をしなくてはなりません。

登記には、

土地の分筆（ぶんぴつ）や合筆（がっぴつ）登記
所有権移転登記

など、いろいろな種類がありますが、これらの登記について「まったく知識がないから自分ではできない」と思い込んでいる方が多いのではないでしょうか。

しかし、ポイントを押さえ必要書類さえきちんと用意できれば、登記は自分で行うことも可能です。

具体的な土地登記のやり方や費用、必要な書類などについて詳しくお伝えします。

この記事の目次

土地の登記とは？なぜ登記を行う必要があるのか

登記とは、その土地や建物の所有者が誰なのかを公に記録することです。

電算化してまとめられたものを「登記記録」といいますが、長く「登記簿」と呼ばれていたこともあり、今でもこの「登記簿」という呼び名が多く使われています。

また、その登記簿の写しを「登記簿謄本」といいますが、電算化された現在は「登記事項証明書」が正式な名称となります。

しかしこちらも、昔からの登記簿謄本という呼び名の方が一般的といえるでしょう。

私たちが土地の所有者を知りたくても、土地には名前が書かれているわけではありません。その場合、土地登記簿を見ることで所有者がわかり、土地の売買などを安心して行うことができるのです。

逆に、自分が土地を購入したり、家を新築した際に登記をしなかった場合は、公に所有しているとは言えない状態といえます。

ちなみに、土地登記に決まりはありませんが、建物表示登記（新築した建物に対して行う登記）は、建築後一ヶ月以内に行わなければならないと法律で決められています。

どちらにしても、早く登記をしないと、正式な所有者とみなされないことになるので、登記はできるだけ速やかに行いましょう。

また、住宅ローンを利用する場合は、必ず登記が必要です。

土地登記は難しい？自分で登記をする場合のメリットは

土地の分筆や所有権移転登記など、種類により添付する必要書類は違うものの、登記は「申請書」と「添付書類」を用意して法務局に提出すれば完了です。

これだけ聞くと、自分でもできそうな気がしませんか？

もちろん、司法書士や土地家屋調査士といったプロに依頼したほうが、簡単で確実なことは間違いありません。

しかし、司法書士などに土地登記を依頼すると、少なくとも数万円、多ければ数十万円の費用がかかるケースもあるのです。

この費用には実費も含まれていますが、多くは司法書士などへの報酬分になりますので、自分で登記をすることで多くのお金を節約できることになります。

これが、自分で登記を行う場合の、最大のメリットといえるでしょう。

司法書士に依頼したほうがいいケースもあり

自分で土地登記を行えば、多額の費用負担がなくなるのは非常に魅力的です。

ただ、土地の売買による所有権移転登記などは、売り主と買い主の双方が揃えなければならない印鑑証明などの必要書類があるため、他人同士のどちらか一方が登記を行うというケースはかなりまれでしょう。

このような場合は、やはり司法書士に依頼し、両者とやり取りしながら登記をしてもらうのが普通です。

さらに、土地の相続による所有権移転登記などは、何かとトラブルが起こるケースもありますので、こちらも専門的な知識のある司法書士に依頼したほうが安心でしょう。

また、自分で土地登記をするには、申請や相談のため、何度か法務局に行かなければならないことが多いはずです。

特に相談することがなければ郵送による申請も可能ですが、初めての登記であれば、直接行って何度も相談するということもあると思います。

しかし、法務局は土日や祝日は開いていませんので、どうしても平日に仕事を休めないのであれば、司法書士などに依頼することをおすすめします。

司法書士に土地登記を依頼した場合の費用は？

司法書士に登記を依頼した場合、費用は報酬と実費を合わせた額となります。

土地登記の種類にもよりますが、数万円から10万円前後が相場となっています。

まず、実費というのは登録免許税という税金のことです。

土地の所有権移転登記や保存登記をする場合に発生する税金ですが、どの司法書士に依頼してもこの金額は変わりません。

しかし報酬については、司法書士によって大きく差があるようです。

というのも、平成15年に「司法書士法」が改正され、自由に報酬料金を決められるようになったからです。

もしかすると、報酬にいろいろな項目を盛り込み、必要以上に多額になっている場合もあります。

報酬は、土地の件数や土地自体の価値（課税標準額）によっても変わりますので、何社か見積もりを取り、きちんと納得してから費用を支払うようにしましょう。

実際に自分で土地登記をするには？具体的な申請の流れ

自分で登記をするとなれば、司法書士へ支払う費用のうち報酬部分が不要となり、実費である登録免許税が登記の費用ということになります。

なお、登録免許税は、土地の売買の場合、土地の不動産価額（固定資産税評価額）に1000分の20という税率を掛けて算出します。

固定資産税評価額は、実際に取引されている不動産売買価格より低いことが多いですが、詳しく知りたい場合は市町村役場の固定資産税担当部署に確認してください。

では、自分で登記を行う場合の具体的な流れを説明します。

STEP.1
登記申請書の作成
まずは、どの登記でも必要になる「登記申請書」を作成します。登記申請書の作成は、A4の用紙を使用すること、パソコン（ワープロ）で入力する、もしくは黒インクで記入する（こすって消えるインク、鉛筆は不可）などと決められています。詳しくは、事前に法務局のホームページで確認するか、直接、管轄の法務局を訪れて相談することをおすすめします。
なお、土地の地目（ちもく）変更や所有権保存、合筆など、登記の種類ごとに申請書の様式が違います。法務局のホームページで各様式をダウンロードできるほか、記載例も載っていますので、参考にしながら作成しましょう。
STEP.2
土地登記の種類によって違う必要書類
次に必要なのが、添付書類です。登記の種類によっても違いますが、住民票や戸籍謄本など、個人に関する証明書は各自役場で取得します。
そして、土地登記で一番重要な添付書類となるのが、測量図などの土地の図面です。
土地の面積を修正する「地積更正登記」、土地を分ける「分筆登記」、土地を合算する「合筆登記」などでは、必ず測量された図面が必要になります。
しかし、普通の人がこの図面の作成を自分で行うことは、ほぼ不可能です。それは、素人が土地の境界を確定したり、誤差なく正しく測量することはできないからです。ですから、測量と土地の図面作成は、プロである土地家屋調査士に依頼しましょう。土地家屋調査士に依頼した場合の費用は、各土地の測量の難しさなどで変わってくるため一概にはいえません。ただ、事務所によって金額の差があるため、何社かに見積もり依頼することをおすすめします。
そして、土地家屋調査士が作成した図面を添付して、自分で登記を行うのです。この流れであれば、自分で土地登記をすることは可能でしょう。
なお、土地の用途を変更する「地目更正」は測量図が必要ありませんので、自分でもやりやすい登記といえます。地目を更正する必要があるならば、ぜひチャレンジしてみてください。