土地をお探しの方なら一度は耳にしたことがあるかと思います。
「建築条件付き土地」について、購入前に絶対に知っておきたいポイント・注意点をご説明します♪
そもそも建築条件付き土地とは、その土地を購入する人は指定されている住宅会社で家を建築しなければならないという土地です。
もうちょっと分かり易い言い方にすると「家を建築する住宅会社が既に決定している」土地です。
土地の売買契約締結の後、一定期間内（3カ月以内の場合が多いです。）に、決められている住宅会社と工事請負契約を締結する流れになります。
この場合、3ヶ月以内に建物の請負契約に至らない場合は、土地の契約は白紙撤回され、支払った手付金は返金されることになります。
最近は、個人の不動産屋さんが分譲地を造成するケースはまれです。
理由は土地を仕入れて造成する際に多額の費用がかかるからです。
なので資金力のある住宅会社が分譲地を造成・販売をすることが多くなっています。
その場合は、土地を仕入れ分譲地として造成した住宅会社の建築条件付き土地として販売されることになります。
住宅会社としては、土地の造成に多くの費用が必要となりますが、販売できれば土地からも建物からも利益を得ることができるのでビジネスとして成り立っているのです。
では早速、建築条件付き土地の重要なポイントをご紹介しますね♪
この記事の目次
①建築条件付き土地でも仲介手数料が必要の場合あり！
仲介手数料 https://t.co/cwTY6Na1aL pic.twitter.com/mO2ysDtUJL
— 南敏和 (@tminami1105) September 10, 2019
土地の仲介手数料とは
まず土地は売主から直接購入する場合、仲介手数料を支払う必要はありません！
0円です。
不動産屋を通して（仲介して）、土地を購入する場合は仲介手数料は必要です。
具体的な仲介手数料の金額は、（土地代金×3%+6万円）×消費税となります。
仮に1500万円の土地の仲介手数料を計算してみましょう！
1500万円×3%+6万円×消費税（10%）＝561,000円です！
結構高額な手数料ですよね～。
建築条件付き土地は仲介手数料は必要?
では建築条件付き土地の購入の場合、仲介手数料は不要でしょうか?
建築条件付き土地を購入するケースを3パターン考えてみましょう。
パターン①自ら建築条件付き土地を販売している住宅会社（売主）から購入する場合
⇒この場合、売主から購入するので仲介手数料は0円になります。
パターン②自ら建築条件付き土地を販売している住宅会社（販売代理）から購入する場合
⇒この場合、売主ではなく販売代理の住宅会社から購入するので仲介手数料は必要になります。
ひっかけ問題のようですが実際にある例です。
もう少し具体的にご説明すると、住宅会社Aは子会社Bに土地の仕入れ・造成をさせます。
この場合、子会社Bが土地の売主です。
その土地を販売するのは住宅会社Aで、かつAの建築条件付き土地として販売する場合、住宅会社Aは売主ではなく販売代理となります。
売主ではなく販売代理なので仲介手数料を徴収することができます。
パターン③自ら不動産屋に行った際に、住宅会社の建築条件付き土地を紹介され購入する場合
⇒この場合、仲介手数料は不要となる場合がほとんどです。
不動産屋に仲介手数料を支払う必要があるように思いますが、建築条件付き土地の多くは仲介を禁止しているものが多いです。
パターン③のような不動産屋の紹介の場合、住宅会社から不動産屋に仲介手数料相当額以上の紹介料が支払われることが多いです。
消費者から不動産屋に手数料を支払う必要はありません。
街の不動産屋に土地を探しにいくと、仲介手数料が不要の住宅会社の建築条件付き土地をすすめてくることが多いです。
紹介料目当ての不動産屋も多いのが特徴です。
仲介ではなく紹介というところがポイントですね。
②建築条件付き土地は値引き交渉が難しい！
「建築条件付き土地」って買う側のメリットはあるの？ ▶▶ https://t.co/Q4b25yePHu https://t.co/Q4b25yePHu
— 日刊Sumai (@sumaiweb) June 15, 2018
続いてのポイントは建築条件付き土地の値引き交渉についてです。
結論から言うと値引き交渉は難しい場合がほとんどです。
その理由は、売主が一般人ではなく住宅会社等の資金力のある組織だからです。
資金力がありますので、土地の完売まで多少時間がかかっても問題ない場合が多いです。
販売から2年以上経過しても売れない場合は交渉の余地もあるかもしれませんが、複数宅地の分譲地などは正規の値段で購入したお客様も住んでいるため、不公平感がでる大幅な値引きは難しい場合もあるようです。
③建築条件付き土地は解約できる?２つのトラブル例
田舎暮らし物件情報 名張市・エムズヒルズ東町 名張駅前Ｃ号地 – ＊エムズヒルズ東町 名張駅前、建築条件付き宅地分譲… https://t.co/1hdyqugoLr #田舎暮らし物件 pic.twitter.com/VSRE7zWmIN
— 田舎暮らし物件の総合サイト『ビギンズ』 (@inaka_chintai) September 12, 2019
建築条件付き土地購入に関するトラブルについてご紹介します。
建築条件付き土地のトラブルで多いのはここで紹介する2点です。
トラブル①土地契約後に間取り打ち合わせで予算が大幅にアップ
建築条件付き土地は良くも悪くも土地ありきの契約です。
土地が気に入っただけで契約する方も多いです。
土地の契約の前に、希望が入った間取りの見積書を見ることなく話がすすむケースも多発しています。
土地の契約後いざ間取りの打合せになったらどんどん予算がアップしてしまい、結果予算オーバーとなり、追加の出費を強いられたり、建物契約に至らないで土地を諦める場合もあります。ご注意下さいね。
トラブル②造成完了前に土地を契約。土地の高低差が予想以上で外構費が大幅にアップ。
建築条件付き土地（一定の面積以上の分譲地）は行政から開発許可がおりた段階で販売可能になります。
宅地造成完了前でも販売が可能になるのです。
その場合、トラブルとなることが多いのが土地の高低差です。
土地の造成が完了していざ建物着工かと思いきや、道路と宅地との高低差が予想以上に高い、隣地との高低差が予想よりも高いといったケースをよく聞きます。
その場合、当初予定していた外構工事費用では、その高低差に対応する土留めや階段の工事がまかないきれないという最悪の事態も考えられます。
このような想定以上の出費が必要となると、売主とトラブルになる場合が多いです。
事前に高低差の記載されている造成計画図を見せてもらうなど、施主の方でも事前に対策をとられることをおすすめします。
④建築条件付き土地のメリット
建築条件付きで坪単価68.8って誰が買うの(;´Д`) pic.twitter.com/8h4Khu17v8
— もこりそ（'ω`） (@_m_k_r_s) September 2, 2019
つづいて建築条件付き土地を購入するメリットについてご紹介します。
建築条件付き土地は、住宅会社が住宅を建てる為に用意する土地です。
必ず家を建てることができます。
具体的に言えば水道や下水、電気などのライフラインが整っている土地なのです。
当たり前に聞こえますが、世の中には家が建てられない土地もたくさん存在します。
例えば、不動産屋で紹介される安い住宅用地は、実は水道引き込みに別途300万円以上必要になるなど落とし穴も多いです。
不動産屋は土地を売るのが仕事です。
住宅会社は家を建てる為に土地を売るという不動産屋との明確な違いがあります。
また複数宅地の建築条件付き土地ですと、一つの住宅会社でデザインや雰囲気をある程度統一した空間をつくることになるので、街並みがきれいです。
住みよい街になりやすいのもメリットだと思います。
⑤建築条件付き土地のデメリット
すばり住宅会社を選べない点です。デメリットはこれしかありません！
あらかじめその住宅会社で自分好みの住宅を建築できるのか情報収集することをおすすめします。
土地の契約前に間取りとお見積りを提案してもらうことも大事です。
場所が気に入ったということで不本意な住宅会社と契約するとあとで後悔することにもなりかねません。十分吟味してくださいね。
まとめ
建築条件付き土地は、記事中もご紹介しましたが注意すべき点もありますがメリットも多い土地です。
しかし、契約だけが先行してしまうとあとで要望通りの家が建たないなど大きなトラブルになる可能性もあります。
解約できるから大丈夫と思うかもしれませんが、解約はできますが、お互いにそれまでの貴重な時間を無駄にしてしまいますので結構ダメージは大きいです。
やはり土地の件についても事前に担当者と打ち合わせを重ねることが重要なポイントだと思います。
一生に一回と言われる住宅の建築ですから、建築条件付き土地で後悔しないようにご注意下さいね♪
