土地を購入する場合はほぼ必ず土地登記が必要になります。
より具体的に言うと「土地の所有権移転登記」が必要になります。
土地の登記は今まで経験したことが無い人がほとんどですし、経験したとても一生に1回きりの方も本当に多いです。
その為か、土地登記に関して心配ごとや知りたいことがあっても、なかなか周囲に疑問点を聞けないことが多いですよね。
土地登記には費用がかかるので住宅購入計画の際は当初から費用を把握しておく必要があります。あとで予算が足りなくなったりすると大変困ります。
この記事では住宅・不動産のプロが土地登記をする際に重要なポイントを５つ解説します。
関連記事：土地登記は自分でできる？費用や必要書類など詳しく解説します
この記事の目次
土地登記は司法書士に依頼するのが一般的
土地を購入した場合に最初に必要になる登記は、土地の「所有権移転登記」です。
最初に土地購入から土地登記までの一般的な流れを確認しましょう。
一般的な土地登記の流れ
- 土地契約（手付金支払い）
- 司法書士へ登記の依頼（本人確認・委任状記入）
- 土地残代金支払い（住宅ローン利用）（②と同時の場合あり）
- 土地所有権移転登記（登記１）
- 抵当権設定登記（登記２）
- 土地所有者住所変更登記（登記３）
一般的な土地登記の流れでは、土地を購入する際に住宅ローンを利用した場合に限り、土地の「所有権移転登記」の後、「抵当権設定登記」が必ず必要となります。
抵当権登記って何？？
抵当権って聞きなれない言葉ですよね。
少し解説すると、まず、銀行から住宅ローンでお金を借りる際、土地を担保にしてお金を借ります。
土地を担保にするということは「万が一返済ができなくなった場合は、その土地を銀行に渡します」ということです。
この返済できなくなったら担保としている土地を銀行が貰いますよという権利を抵当権と言います。
この「抵当権がついている土地ですよ」という証に、抵当権を土地に登記するわけです。これを抵当権設定登記といいます。
土地登記の手続きは司法書士に依頼する場合が多い
このような土地登記に関する手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。
もちろん自分でも土地の関連登記をすることは可能です。
しかし、土地の売主が司法書士に登記依頼を希望している場合や、銀行の住宅ローンを利用して抵当権設定登記も必要となる場合は、司法書士に依頼することが銀行からの条件となることも多いようです。
なお、司法書士に土地登記を依頼すると、費用は必要となりますが、複雑な事務手続きを全て任せることができますし、何より登記に関連する間違いが無く安心です。
きっと自分で土地登記しようとすると莫大な手間が必要になります。
やはり、費用や時間面だけの問題ではなく、権利に関する事項ですからプロの司法書士に任せると安心ですよね。
ちなみにですが、土地を売買した際の所有権移転登記費用は買主の負担になります。
土地登記（所有権移転・抵当権設定）の費用相場はいくら?
ポイント2つ目です。
土地登記を司法書士に依頼する話を紹介しましたが、気になるのはやはり登記費用の相場ですよね。
一体いくら登記に費用がかかるのか心配される方も多いのではないでしょうか?
まず、土地の登記費用は司法書士の報酬と登録免許税・印紙代で構成されます。
土地の所有権移転登記の登録免許税はその土地の評価額の1.5%が税率です。
そこに司法書士の報酬が加えられ請求されます。
ここでいう司法書士の報酬はいわゆる事務手数料のようなものですね。
土地登記の費用相場は所有権を移転する土地の評価額によりますが、安い土地でも少なくても10万円前後はかかる可能性があります。
もっと販売価格が高額で土地の評価も高くなると、土地の所有権移転登記だけで15万円～20万円程度の費用が必要になる場合もあります。
住宅ローンを利用する場合はさらに抵当権設定登記が必要になり費用がかかりますのでご注意下さい。
具体的な土地登記費用の例を参考にして下さい。
例：販売価格1400万円の土地（評価額700万円と仮定）を1400万円の住宅ローンを利用した場合
土地所有権移転登記費用 約10万円・・・①（登録免許税・報酬額のおおよその合計）
1400万円抵当権設定登記費用 約10万円・・・②（登録免許税・報酬額のおおよその合計）
①+②＝約20万円の登記費用が必要
ちなみに土地の評価額は販売価格とは異なりますのでご注意下さいね。
販売価格はあくまで売主の希望で、評価額は税金の計算に用いられる価格となります。固定資産税台帳などに記載されています。
土地登記費用が心配でしょうがないという場合は事前に司法書士に登記の見積りを依頼することもできます。事前に費用が把握できるので安心ですよね。
3･土地登記を司法書士に依頼する場合の必要書類は?
次にポイント3つ目です。
司法書士に買主が土地登記を依頼する場合の必要書類についてです。
司法書士に登記を依頼する際の準備書類は次の通りです。
- 土地売買契約書（土地契約時に取得）
- 委任状（司法書士が準備する書類に捺印）
- 住民票（土地の買主が記載のもの）
- 運転免許証等（本人確認書類）
- 印鑑証明書（抵当権設定登記がある場合）
- 実印（所有権移転登記だけなら認印でも可）
結構シンプルなので、住民票や印鑑証明書などの公的証明書を準備する以外は、そんなに時間はかかりませんよね。
住宅ローンの利用があり抵当権設定登記がある場合は実印・印鑑証明が必要となるのでご注意下さい.
土地登記と登記費用の支払いタイミングはいつ?
ポイント4つ目は土地登記にタイミングです。
土地を購入した場合、土地登記（所有権移転登記・抵当権設定登記）を申請するタイミングは土地代金を全額支払ったタイミングと同時（即日)です。
登記が完了するには数日かかります。
土地の残代金（手付金以外の残金）の支払いは住宅ローンを利用する場合は特に銀行に売主・買主・司法書士が集まり俗にいう土地決済・土地残代金取引を行います。）
お金の支払いが終わるとすぐに所有権移転となりますので登記申請は即日ですよね。
ちなみに登記費用の支払いのタイミングも土地の残代金の支払い時に求めらるケースも多いので事前に準備しておくとなお安心です。
なお、登記完了までの期間は法務局の込み具合にもよりますが、登記申請後概ね2週間以内には完了します。
忘れがちな土地の所有者住所変更登記
最後のポイント5つ目です。
土地に関連する登記の中で忘れがちなポイントをご紹介します。
それは土地の所有者住所変更登記です。
特に住宅の新築を伴う土地購入をする場合は注意が必要です。
当初、土地を購入し所有権移転登記をする際はアパートの住所の住民票にて土地登記するわけです。
しかし、住宅が完成後は新居の住所に引越しをしますよね?
そして建物は新築の家の新住所の住民票で登記をするわけです。
そこで終わってしまいますと、土地は旧住所のまま、建物は新住所の所有者として登記されてしまう状態になります。
そうなってしまうと後々面倒なので、 多くの場合は建物完成後に建物登記をする際にあわせて土地の所有者住所変更登記をします。
この土地の所有者住所変更登記をすることで、土地の所有者と建物の所有者の住所が整合性がとれるようになります。
ちなみにこの住所変更登記は3万円程度の費用で可能です。
住宅の建築を信頼できる会社にお任せするのであればきっとそこまで目配りしてくれると思いますが、すべて自分で手続きをする場合は十分注意して下さいね。
まとめ
土地登記について改めて考えてみると、土地登記の費用は結構かかりますよね。
でもご安心下さい。住宅を購入する場合は、当初の見積り書の諸経費の欄に登記費用という項目があります。
この記事で紹介した土地登記費用の他建物の登記の費用をひっくるめて予算取りしてあることがほとんどです。ぜひお見積書をご確認下さいね。
ちなみに、住宅の新築計画にて土地関連と建物関連の登記費用をすべてひっくるめて40～50万円の費用がかかる可能性があります。（土地の評価額によるので都会の一等地であればもっと費用がかさむ可能性はあります。）
しっかりしている住宅会社の担当者は、ちゃんと事前に登記費用の予算取りをしてくれているはずです！
登記費用は住宅の見積書の中では諸費用の欄にあると思います。
諸費用はほとんどの場合、実費精算の経費となりますので、登記費用が多小金額多めに予算取りとなっていても、登記完了後余った分のお金は返金されますのでご安心下さい。
土地登記は代金支払い後滞りなく速やかに実施しなければなりません。
費用はかかっても登記のプロである司法書士に登記を依頼されることをおすすめします。
